昆明的住房库存稳步下降，即将进入安全区。

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昆明房地产市场一年多以来相对低迷，新房销售低迷，但近几个月月成交面积已跌至不足30万平方米。昆明主城区的新房库存在过去的一年里稳步下降，消耗周期即将进入安全区间，因为大部分房企已经两年没有新项目了，而商品房供应量的下降速度也比过去一年要快得多。销售量。

据凯日8月报告显示，截至今年8月底，昆明主要城市商品房库存为64097万平方米，按照过去12个月的平均销售率计算，销售周期为183个。几个月后，我们正努力在几个月内进入18个安全区。

据科瑞统计，一年来，昆明主要城市的商品房库存面积实际上一直在减少，去年8月，库存仍达到79846万平方米，但到上月底，库存量为64097万平方米，虽然同比减少了近160万平方米，但库存下降幅度仍然比较明显。

昆明主要城市住房存量下降

由于绝对库存大幅下降，昆明房屋销售速度日益放缓，但销售周期却从去年8月的194个月缩短至今年8月的183个月。按照行业公认的标准，房地产库存消耗周期的合理范围是6-18个月，即半年到一年半，而昆明的住房库存将在18个月内很快进入合理区间。

事实上，从过去一年（今年3月至6月）昆明主要城市商品房库存枯竭情况来看，库存清仓周期一度缩短至18个月以内，但随着新房销售进一步减少，6月，库存清仓周期有所缩短，再次突破18个月，但8月底昆明的住房绝对存量仍较6月减少17万平方米。

可见，随着国家开始振兴房地产市场，各项纾困政策频频出台，昆明新房销售近两个月已基本见底。月销25万平米基本是昆明的房地产市场，但销量已见底，未来不太可能进一步下降，相反，随着鼓励购房的政策支持力度加大，昆明新房月销面积超30万平米房屋很容易恢复；另一方面，由于新增供应占绝大多数，房地产企业如果长期不拿地，很难有大幅增长。未来几个月，昆明的房屋库存将持续下降，销售周期很快将收缩至18个月以内。

近一年来昆明市房屋销售面积月度变化

销售周期是房地产市场供需状况的重要指标，大多数房地产专家认为6至18个月是一个合理范围。如果超过18个月，就会出现供应过剩。如果未来几个月昆明主城区新建住宅处置周期回到18个月以内且不再进一步反弹，这对于判断市场具有很强的指标意义。

如果你看看过去一年昆明主要城市的住房存量，你会发现销售面积从去年的每月约40万平方米下降到过去三个月的约26万平方米。35%的下降，库存曲线基本平缓下降，销售周期从未超过20个月。这是因为开发商比购房者行动更快、流动性更大，所以昆明的新房存量虽然恶化但稳步下降，很难看到昆明的房价跌幅像一些三四线城市那么大。

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